Eine Miete indexieren, und die zwei Daten, die fast jeder verwechselt
Die Formel passt in eine Zeile. Der Fehler liegt woanders — zwei unterschiedliche Daten steuern den Startindex und das Jubiläumsdatum.
Die Indexierung einer Miete ist kein Prozentsatz, den man anwendet. Es ist ein Verhältnis zwischen zwei Werten eines Index, zu zwei genauen Zeitpunkten. Und es ist die Wahl dieser beiden Zeitpunkte, nicht die Berechnung, die fast alle Fehler verursacht.
Die Formel
Sie steht in Artikel 1728bis des Zivilgesetzbuchs, eingeführt durch das Gesetz vom 6. August 1993 und präzisiert durch den Königlichen Erlass vom 24. Dezember 1993:
Indexierte Miete = Grundmiete × (Gesundheitsindex des Monats vor dem Jubiläumsdatum ÷ Gesundheitsindex des Monats vor der Vertragsunterzeichnung)
Drei Dinge sind zu beachten:
- die Grundmiete ist die des ursprünglichen Vertrags, niemals die indexierte Miete des Vorjahres. Die bereits indexierte Miete erneut zu indexieren, verstärkt die Erhöhung und lässt sie Jahr für Jahr weiter abweichen;
- der Index ist der Gesundheitsindex, nicht der Verbraucherpreisindex. Das ist der Preisindex, aus dem Tabak, Alkohol, Benzin und Diesel herausgerechnet wurden;
- man nimmt immer den vorangehenden Monat, niemals den Monat selbst. Der Index eines Monats wird erst nach diesem Monat veröffentlicht.
Die zwei Daten, und warum sie sich unterscheiden
Hier entscheidet sich alles.
Der Startindex, im Nenner, ist der des Monats vor der Unterzeichnung des Vertrags.
Das Jubiläumsdatum, das den Zähler und das Recht auf Indexierung bestimmt, wird vom Datum des Inkrafttretens des Vertrags gesteuert.
Wenn beide zusammenfallen, bemerkt niemand etwas. Aber ein am 12. März unterzeichneter Vertrag mit Inkrafttreten am 1. Mai hat einen Startindex von Februar und ein Jubiläumsdatum am 1. Mai. April im Nenner zu verwenden oder im März zu indexieren, ergibt eine falsche Miete — die niemand verteidigen kann.
| Wird bestimmt durch | Wozu es dient | |
|---|---|---|
| Startindex | den Monat vor der Unterzeichnung | den Nenner, fest für die gesamte Vertragsdauer |
| Jubiläumsdatum | das Datum des Inkrafttretens | wann Sie indexieren dürfen, und welcher Index im Zähler steht |
Der Vertrag kann eine Klausel enthalten, die diese Punkte präzisiert. Sie hat Vorrang: Lesen Sie sie vor der Berechnung erneut.
Die Indexierung erfolgt nicht automatisch
Sie ist ein Recht, kein automatischer Effekt. Nichts geschieht, wenn der Vermieter nichts unternimmt: Er muss sie schriftlich beantragen, und die Miete ändert sich erst ab diesem Antrag.
Und hier greift die Regel, die am meisten kostet: Der Antrag wirkt nur drei Monate rückwirkend. Ein Vermieter, der im November feststellt, dass er drei Jahre lang nicht indexiert hat, bekommt nicht drei Jahre zurück. Er bekommt drei Monate zurück.
Der Rest ist nicht nachholbar. Das ist keine Strafe, sondern die Folge eines Rechts, das nicht ausgeübt wird.
Was die Indexierung blockieren kann
Zwei Bedingungen, unabhängig von der Berechnung.
Das PEB/EPB-Zertifikat. Seit 2022 haben die drei Regionen Beschränkungen im Zusammenhang mit der Energieeffizienz eingeführt, die sich seither auseinanderentwickelt haben: Wallonien hat die Kopplung zwischen Label und Indexierungsrecht im November 2023 aufgehoben, Brüssel behält sie bei. Wir erläutern diese Unterschiede im Artikel über das Energiezertifikat je Region.
Die Übergabe des Zertifikats an den Mieter. Regel, die für alle drei Regionen gilt: Um zu indexieren, müssen Sie über ein gültiges Zertifikat verfügen und es mitgeteilt haben. Ein Vermieter, der es nie übergeben hat, riskiert, dass seine Indexierung angefochten wird, unabhängig von der Klasse der Immobilie.
Was das für Ihre Verwaltung bedeutet
- Notieren Sie das Datum des Inkrafttretens, nicht nur das der Unterzeichnung. Es ist maßgeblich, und es ist dasjenige, das man zu übertragen vergisst.
- Bewahren Sie die Grundmiete separat auf. Nach fünf Indexierungen weiß niemand mehr, wie hoch die ursprüngliche Miete war, und dennoch steht sie im Nenner jeder Berechnung.
- Verschicken Sie den Antrag innerhalb von drei Monaten. Nach dieser Frist ist jeder verstrichene Monat endgültig verloren.
- Bewahren Sie den Nachweis der Zertifikatsübergabe auf. Es ist dieses Dokument, nicht das Zertifikat selbst, das Ihr Recht schützt.
Unser Mietindexierungstool führt die Berechnung anhand der beiden Daten und des Index des passenden Monats durch. Was es nicht kann, ist Sie an das Jubiläumsdatum zu erinnern: Genau diese Art von Frist bewahrt Proporio in der Objektakte, neben den Kündigungsfenstern eines 3-6-9-Vertrags.
Dieser Artikel beschreibt den allgemeinen Mechanismus der Mietindexierung für Wohnungen. Die Beschränkungen im Zusammenhang mit der Energieeffizienz entwickeln sich weiter und unterscheiden sich je nach Region: Prüfen Sie, welche für Ihre Immobilie gelten. Er ersetzt nicht die Lektüre Ihres Mietvertrags noch die Beratung durch eine Fachperson.