Die Mietkaution, zwei oder drei Monate je nach Region und Form
Die Obergrenze hängt von der Region UND davon ab, wie die Kaution gestellt wird. Und in Brüssel kostet eine verspätete Rückgabe teuer.
Es gibt keinen einheitlichen "gesetzlichen Betrag" für die Mietkaution in Belgien. Die Obergrenze hängt von zwei Dingen zugleich ab: der Region, in der sich die Immobilie befindet, und der Art, wie die Kaution gestellt wird. Drei Monate zu verlangen, wo die Obergrenze zwei beträgt, macht die Klausel für den Überschuss unwirksam.
Die Obergrenzen
| Region | Gesperrtes Konto | Bankgarantie oder Sozialamt |
|---|---|---|
| Region Brüssel-Hauptstadt | 2 Monate | 2 Monate |
| Wallonien | 2 Monate | 3 Monate |
| Flandern | 2 Monate | 3 Monate |
Brüssel hat seine Obergrenze bei der Mietrechtsreform vom März 2024 unabhängig von der Methode auf zwei Monate vereinheitlicht. In Wallonien und Flandern besteht der Unterschied weiter: zwei Monate, wenn der Mieter den Betrag auf ein gesperrtes Konto einzahlt, drei Monate für eine progressive Bankgarantie oder eine über das Sozialamt laufende Garantie.
Die Logik dieses Unterschieds verdient es, verstanden statt hingenommen zu werden: Eine Kaution, die der Mieter nicht auf einmal vorstrecken muss, darf höher sein, weil sie ihn nicht dazu zwingt, genau in dem Moment, in dem er umzieht, zwei Monatsmieten aufzubringen.
Die Obergrenze wird auf die Miete ohne Nebenkosten berechnet.
Das gesperrte Konto, und was es freigibt
Die häufigste Form: Der Mieter zahlt den Betrag auf ein auf seinen Namen eröffnetes Konto bei einer Bank ein, und die Mittel werden für die gesamte Vertragsdauer eingefroren.
Der Punkt, den beide Parteien oft zu spät entdecken: Dieses Konto wird nur mit der Zustimmung beider Parteien freigegeben, andernfalls durch eine gerichtliche Entscheidung. Keiner von beiden kann allein darauf zugreifen. Ein Vermieter, der Einbehalte vornehmen möchte, und ein Mieter, der das bestreitet, blockieren damit den gesamten Betrag — einschließlich des Teils, über den niemand streitet.
Daraus ergibt sich eine einfache und wirksame Praxis: den unbestrittenen Teil sofort freizugeben und nur den tatsächlich strittigen Betrag zurückzuhalten.
In Brüssel hat Verspätung ihren Preis
Die Reform vom März 2024 hat eine Pflicht hinzugefügt, die viele Vermieter noch nicht kennen: Die Kaution muss innerhalb von zwei Monaten nach Auszug des Mieters freigegeben werden.
Nach dieser Frist wird die Verspätung mit 10 % der Monatsmiete pro Verspätungsmonat geahndet. Das ist keine symbolische Strafe: Bei einer Miete von 900 Euro kosten sechs Monate Verspätung 540 Euro, unabhängig davon, ob die Einbehalte gerechtfertigt sind.
Die Pflicht betrifft die nicht rechtzeitige Rückgabe, nicht die inhaltliche Berechtigung. Ein Vermieter mit echten Einbehalten hat also ein Interesse daran, schnell zu handeln, statt es hinauszuzögern.
Was einen Einbehalt rechtfertigt
Nichts wird aufgrund eines Eindrucks einbehalten. Ein Einbehalt muss bewiesen werden, und zwar durch den Vergleich zwischen Einzugs- und Auszugsprotokoll. Ohne Einzugsprotokoll vermutet das Gesetz, dass die Immobilie in gutem Zustand übergeben wurde, und der Einbehalt wird nahezu unverteidigbar — das ist Thema des Artikels über das Übergabeprotokoll.
Zwei Erinnerungen, die die meisten Streitfälle vermeiden:
- normale Abnutzung geht niemals zulasten des Mieters;
- die Wertminderung durch Alter wird abgezogen: ein beschädigtes, aber bereits altes Element wird nicht zum Neuwert abgerechnet.
Unbezahlte Mieten hingegen werden ohne grundsätzliche Schwierigkeit einbehalten — sie werden durch den Kontoauszug bewiesen, nicht durch ein Gutachten.
Was das für Ihre Verwaltung bedeutet
- Prüfen Sie die Obergrenze, bevor Sie den Vertrag aufsetzen. Sie hängt von der Region und der gewählten Form ab; eine Klausel über der Obergrenze ist für den Überschuss unwirksam.
- Koppeln Sie die Schlüsselübergabe nicht an die Freigabe der Kaution. Das sind zwei getrennte Vorgänge, und sie zu verbinden beschleunigt nichts.
- Setzen Sie sich in Brüssel eine Erinnerung auf zwei Monate. Es ist die einzige Region, in der Untätigkeit sich beziffern lässt.
- Geben Sie den unbestrittenen Teil sofort frei. Er gehört Ihnen nicht, und ihn einzubehalten schwächt Ihre Position beim Rest.
Zwei Monate nach einem Umzug — genau die Art von Frist, die stillschweigend verpasst wird, wie die Kündigungsfenster eines 3-6-9-Vertrags oder das Jubiläumsdatum einer Indexierung.
Dieser Artikel beschreibt die allgemeine Regelung der Mietkaution bei einem Wohnungsmietvertrag. Obergrenzen und Fristen unterscheiden sich je nach Region und entwickeln sich weiter: Prüfen Sie, welche für Ihre Immobilie gelten. Er ersetzt nicht die Lektüre Ihres Mietvertrags noch die Beratung durch eine Fachperson.