Der Energieausweis ist keine einzelne Note, sondern drei nicht vergleichbare Noten

Ein Eigentümer mit einer Wohnung in Uccle und einer weiteren in Löwen wird Ihnen gerne erzählen, "die erste ist D, die zweite C". Das stimmt nicht, oder genauer: Es bedeutet nichts. Diese beiden Buchstaben stammen nicht aus derselben Berechnung, folgen nicht derselben Skala und begründen nicht dieselben Pflichten.

Der Energieausweis ist eine regionale Zuständigkeit. Es gibt kein belgisches Zertifikat: Es gibt ein Brüsseler EPB-Zertifikat, ein wallonisches PEB-Zertifikat und ein flämisches EPC-Attest.

Ein Zertifikat, drei Methoden

Die drei Regionen zertifizieren dasselbe — die Energieeffizienz einer Wohnung —, aber mit eigenen Protokollen, eigener Software und eigenen Klassenschwellen. Die direkte Folge: zwei Labels aus zwei verschiedenen Regionen zu vergleichen, ergibt keinen Sinn, und ein in einer Region zugelassener Gutachter ist es in einer anderen nicht.

Was hingegen überall identisch ist:

In Brüssel besteht die Pflicht seit 2011 für jede Wohnung ab 18 m².

Der Punkt, den Vermieter am häufigsten übersehen, ist der Zeitpunkt: Das Zertifikat muss vor Veröffentlichung der Anzeige vorliegen, nicht vor Unterzeichnung des Mietvertrags. Eine ohne Zertifikat online gestellte Immobilie verstößt bereits gegen die Vorschriften, selbst wenn sie nie einen Mieter findet.

Die Verbindung zur Indexierung hat sich verändert, und sie geht auseinander

Hier haben sich die drei Regionen am weitesten voneinander entfernt, und hier sind die kursierenden Informationen am häufigsten veraltet.

In Wallonien bestimmt das Energielabel seit November 2023 nicht mehr das Recht auf Indexierung. Der Mechanismus, der die Klasse an das Indexierungsrecht koppelte, wurde aufgehoben: Die Indexierung wird berechnet, ohne auf das Label zu schauen.

In Brüssel besteht die Verbindung weiterhin. Die Ordonnanz vom 11. Oktober 2022, die die Indexierung energieintensiver Wohnungen deckelt, ist weiterhin in Kraft: Die Klasse fließt also weiterhin in die Berechnung ein.

In Flandern ist das System anders als in den beiden vorherigen und folgt seiner eigenen Logik.

Die gemeinsame Regel lässt sich in einem Satz zusammenfassen und gilt überall: Um zu indexieren, müssen Sie über ein gültiges Zertifikat verfügen und es dem Mieter mitgeteilt haben. Ein Vermieter, der das Zertifikat nie übergeben hat, riskiert, dass seine Indexierung angefochten wird, unabhängig von der Klasse.

Unser Mietindexierungstool behandelt den Gesundheitsindex und das Jubiläumsdatum des Vertrags. Die an die Klasse gekoppelte Deckelung hängt hingegen von der Region und dem Jahr ab: Das ist der Punkt, den Sie vor dem Versand eines Indexierungsschreibens prüfen sollten.

Nein, es ist Ihnen noch nicht verboten, eine Energieschleuder zu vermieten

Das ist die am weitesten verbreitete und zugleich falscheste Behauptung. Man liest regelmäßig, eine schlecht eingestufte Wohnung dürfe nicht mehr vermietet werden. Heute darf in Brüssel eine Wohnung mit Label G legal vermietet werden, sofern das Zertifikat existiert und gültig ist.

Was stimmt, ist, dass ein stufenweiser Zeitplan verabschiedet wurde: Das Brüsseler Ziel ist es, den gesamten Wohnungsbestand bis 2033 unter 275 kWh/m²/Jahr und bis 2045 unter 150 kWh/m²/Jahr zu bringen. Das sind Renovierungsfristen, kein sofortiges Vermietungsverbot.

Diese Nuance ist nicht kosmetisch. Zwischen "Sie dürfen nicht mehr vermieten" und "Sie müssen bis zu einem bestimmten Datum renoviert haben" liegt eine vollständige Investitionsentscheidung: überstürzt verkaufen oder Arbeiten über mehrere Jahre planen.

Die Zeitpläne der drei Regionen sind weder identisch noch endgültig, und viele Online-Inhalte kündigen Fristen als feststehend an, obwohl sie angekündigt, diskutiert oder bereits geändert wurden. Bei einer Entscheidung dieser Tragweite ist die zu konsultierende Quelle das Portal der betreffenden Region, nicht ein Blogartikel — auch nicht dieser.

Was das für Ihre Verwaltung bedeutet

• Ein Zertifikat pro Immobilie, mit Ablaufdatum. Zehn Jahre vergehen schnell, und ein abgelaufenes Zertifikat entdeckt man im ungünstigsten Moment: wenn eine Anzeige veröffentlicht wird und der vorherige Mieter bereits ausgezogen ist.
• Vergleichen Sie Labels nicht regionsübergreifend. Um zwischen zwei Immobilien in Ihrem Portfolio zu entscheiden, ist der Verbrauch in kWh/m²/Jahr vergleichbar, der Buchstabe nicht.
• Bewahren Sie den Nachweis der Übergabe an den Mieter auf. Es ist dieses Dokument, nicht das Zertifikat selbst, das Ihr Indexierungsrecht schützt.
• Erstellen Sie das Zertifikat nach Renovierungsarbeiten neu. Solange das nicht geschehen ist, bleibt Ihre Immobilie offiziell in ihrer alten Klasse, mit den entsprechenden Folgen.

Renovierungsfristen werden in Jahren gezählt, was sie leicht aufschiebbar und leicht vergessbar macht. Genau diese Art von Termin bewahrt Proporio in der Objektakte, neben denen des Mietvertrags, mit den Kündigungsfenstern eines 3-6-9-Vertrags und der Grundsteuer.

Dieser Artikel beschreibt den allgemeinen Rahmen des Energieausweises in den drei Regionen. Die Renovierungsfristen entwickeln sich weiter: Prüfen Sie bei der betreffenden Region, welche Fristen für Ihre Immobilie gelten, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Er ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson zu einer konkreten Situation.