Der 3-6-9-Mietvertrag — was die Zahlen wirklich bedeuten
Ein Hauptwohnsitz-Mietvertrag läuft 9 Jahre. Die 3 und die 6 sind keine Laufzeiten — es sind die einzigen Momente, in denen der Vermieter aussteigen kann.
Alle sagen "3-6-9-Vertrag". Fast niemand unterschreibt einen Mietvertrag über drei Jahre.
Der Hauptwohnsitz-Mietvertrag wird für neun Jahre abgeschlossen. Das ist eine einzige Laufzeit, keine drei aneinandergereihten Dreijahresverträge. Die 3 und die 6 bezeichnen etwas anderes: die Momente, in denen der Vermieter vor Vertragsende aussteigen kann. Der Mieter muss diese Termine nicht abwarten.
Diese Verwechslung kostet in beide Richtungen Geld. Ein Vermieter, der glaubt, sein Vertrag sei im dritten Jahr "beendet", verpasst eine Kündigung, die sechs Monate früher hätte angekündigt werden müssen. Ein Mieter, der glaubt, drei Jahre bleiben zu müssen, bleibt ein Jahr zu lang.
Der Mieter kann jederzeit gehen
In allen drei Regionen kann der Mieter eines Neunjahresvertrags jederzeit kündigen, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Er muss sich nicht rechtfertigen und kein Datum abwarten.
Der Preis dieser Freiheit ist eine Entschädigung, und nur wenn er früh geht:
| Auszug während des | Fällige Entschädigung |
|---|---|
| 1. Jahres | 3 Monatsmieten |
| 2. Jahres | 2 Monatsmieten |
| 3. Jahres | 1 Monatsmiete |
| 4. Jahr und danach | keine |
Entscheidend ist das Datum, an dem der Vertrag endet, nicht das Datum der Kündigung. Ein Mieter, der im elften Monat des ersten Jahres kündigt, sieht seine Kündigungsfrist im zweiten Jahr ablaufen: Das sind zwei Monatsmieten, nicht drei. Ein Monat Verschiebung beim Versand ändert die Rechnung.
Nach dem dritten Jahr ist keine Entschädigung mehr fällig. Die dreimonatige Kündigungsfrist bleibt jedoch bis zum Schluss verpflichtend.
Der Vermieter hat nicht denselben Ausgang
Auf Vermieterseite gibt es keine freie Kündigung. Es gibt drei Gründe, und jeder hat sein eigenes Zeitfenster.
Eigenbedarf
Der Vermieter kann den Vertrag beenden, um die Immobilie selbst zu bewohnen oder von einer im Gesetz aufgezählten nahestehenden Person bewohnen zu lassen. Das ist der einzige Grund, der zu jedem Zeitpunkt des Vertrags gilt, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Es ist auch der am stärksten kontrollierte Grund: Die Bewohnung muss real und tatsächlich sein, und ein Vermieter, der wegen Eigenbedarf kündigt und die Immobilie dann erneut vermietet, riskiert eine Entschädigung an den verdrängten Mieter.
Wichtige Arbeiten
Der Vermieter kann die Immobilie für größere Arbeiten zurücknehmen, mit sechs Monaten Kündigungsfrist, aber nur am Ende der ersten oder zweiten Dreijahresperiode. Hier tauchen die 3 und die 6 endlich auf.
Eine Ausnahme besteht, wenn die Arbeiten mehrere Wohnungen desselben Gebäudes betreffen: Dann kann die Kündigung während der Vertragslaufzeit erfolgen.
Ohne Grund, gegen Entschädigung
In Brüssel und Wallonien kann der Vermieter den Vertrag auch ohne Angabe von Gründen beenden, ausschließlich am Ende der ersten oder zweiten Dreijahresperiode, mit sechs Monaten Kündigungsfrist und einer Entschädigung:
| Kündigung zum Ende der | Kündigungsfrist | Entschädigung an den Mieter |
|---|---|---|
| 1. Dreijahresperiode (3. Jahr) | 6 Monate | 9 Monatsmieten |
| 2. Dreijahresperiode (6. Jahr) | 6 Monate | 6 Monatsmieten |
Die sechsmonatige Kündigungsfrist ist es, die diese Termine verbindlich macht: Für eine Kündigung zum Ende des dritten Jahres muss der Brief während des zweiten Jahres und der Hälfte des dritten verschickt werden. Nach diesem Datum ist das Fenster für drei Jahre geschlossen.
Drei Regionen, drei Texte
Seit 2018 ist der Hauptwohnsitz-Mietvertrag keine föderale Angelegenheit mehr. Brüssel, Wallonien und Flandern haben jeweils ihren eigenen Text, und "das belgische Mietrecht" existiert nicht mehr.
Gemeinsam bleibt in allen drei: die neunjährige Laufzeit, die dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters mit den Entschädigungen von 3, 2 und 1 Monat, und die sechsmonatige Kündigungsfrist des Vermieters.
Was auseinandergeht: die dem Vermieter offenstehenden Gründe und die Zeitfenster, in denen er sie geltend machen kann. Das flämische Dekret reglementiert insbesondere die Rücknahme während der ersten Dreijahresperiode strenger. Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, lautet die Frage nicht "was sagt das Gesetz", sondern "wo liegt die Immobilie".
Wir erläutern die regionalen Unterschiede auf der Seite zu den drei Regionen.
Was das für Ihre Verwaltung bedeutet
Ein Neunjahresvertrag enthält mindestens vier Termine, die nie in dem Moment auftauchen, in dem man an sie denkt:
- das Ende der ersten Dreijahresperiode und die sechs Monate davor;
- das Ende der zweiten Dreijahresperiode und ihre sechs Monate;
- das Jubiläumsdatum der Indexierung, das nichts mit den Dreijahresperioden zu tun hat und auf dem Gesundheitsindex berechnet wird;
- das Ende der neun Jahre, das sich stillschweigend um jeweils drei Jahre verlängert, wenn niemand handelt.
Keiner dieser Termine erinnert sich selbst. Sie werden stillschweigend verpasst, und ein verpasstes Kündigungsfenster kostet drei Jahre.
Genau das überwacht Proporio: Die Vertragstermine stehen in der Objektakte, und die Frist wird Ihnen gemeldet, bevor die Kündigung nicht mehr durchführbar ist. Die Indexierungsberechnung selbst erfolgt über unser Tool, auf dem Index des passenden Monats.
Dieser Artikel beschreibt die allgemeine Regelung des Hauptwohnsitz-Mietvertrags. Er ersetzt nicht die Lektüre Ihres eigenen Vertrags, der für den Mieter günstigere Klauseln enthalten kann, noch die Beratung durch eine Fachperson zu einer konkreten Situation.