Das Übergabeprotokoll, oder warum sein Fehlen sich gegen den Vermieter richtet
Ohne Einzugsprotokoll vermutet das Gesetz, dass der Mieter die Immobilie in gutem Zustand erhalten hat. Die Beweislast wechselt die Seite.
Viele Vermieter sehen das Übergabeprotokoll als Formalität, die den Mieter schützt. Es ist umgekehrt: Es ist das Dokument, das den Vermieter schützt, und sein Fehlen entwaffnet ihn fast vollständig.
Was das Gesetz vermutet, wenn keines vorliegt
Fehlt ein Einzugsprotokoll, wird vermutet, dass der Mieter die Immobilie in gutem Zustand erhalten hat. Er muss sie also in diesem Zustand zurückgeben, und alles, was davon abweicht, gilt als normale Abnutzung.
Konkret verschiebt sich die Beweislast auf den Vermieter: Er muss mit anderen Mitteln — datierte Fotos, Rechnungen, Zeugenaussagen — nachweisen, dass ein Schaden beim Einzug nicht bestand. Das ist ein sehr schwer zu erbringender Beweis, und in der Praxis wird das Einbehalten von irgendetwas von der Kaution nahezu unmöglich, sobald der Mieter widerspricht.
Ein Vermieter ohne Einzugsprotokoll kann praktisch keine Mietschäden geltend machen. Das ist keine Strafe: Es ist die mechanische Folge einer Vermutung, die er nicht widerlegen kann.
Was es rechtsverbindlich macht
Drei Bedingungen, und alle drei zählen:
- es ist beiderseitig erstellt — von beiden Parteien, oder von einem Experten, den beide beauftragt haben. Ein nur vom Vermieter verfasstes Dokument gilt nicht als Übergabeprotokoll;
- es wird dem Vertrag beigefügt;
- es wird registriert, gleichzeitig mit dem Vertrag, innerhalb eines Monats nach dessen Unterzeichnung.
Diese Gesamtheit verleiht ihm im Streitfall seinen offiziellen Wert. Ein detailliertes, aber nie registriertes Übergabeprotokoll hat nicht die Kraft, die man ihm zuschreibt.
Normale Abnutzung oder Mietschaden
Das ist die Grenze, die entscheidet, wer zahlt, und sie ist mieterfreundlicher, als die meisten Vermieter glauben.
Der Mieter haftet nur für Schäden, die er verursacht hat, durch Nachlässigkeit oder Verschulden. Die durch Zeit und normale Nutzung der Immobilie bedingte Abnutzung bleibt beim Vermieter.
Das klarste Beispiel ist die Wandfarbe: Nach neun Jahren Bewohnung ist es normal, dass der Eigentümer neu streicht, und das wird dem Mieter nicht in Rechnung gestellt. Dieselbe Wand mit zehn nicht verschlossenen Dübellöchern ist dagegen keine Abnutzung.
| Zulasten von wem | |
|---|---|
| Verblasste Farbe nach mehreren Jahren | Vermieter |
| Nicht verschlossene Löcher, Flecken, Brandspuren | Mieter |
| Gealterte Badezimmerfugen | Vermieter |
| Schimmel durch fehlende Belüftung | Mieter |
| Gerät am Ende seiner Lebensdauer | Vermieter |
| Gerät durch Fehlgebrauch beschädigt | Mieter |
Die Wertminderung durch Alter ist der Faktor, den man zu berücksichtigen vergisst: Ein vom Mieter beschädigtes, aber bereits zehn Jahre altes Element wird nicht zum Neuwert abgerechnet. Man zieht die bereits verbrauchte Lebensdauer ab.
Erst beim Auszug zeigt sich der Unterschied
Das Auszugsprotokoll ist nur im Vergleich mit dem Einzugsprotokoll aussagekräftig. Dieser Vergleich, und nichts anderes, stellt Mietschäden fest und löst die Freigabe der Kaution aus.
Daraus ergeben sich zwei praktische Konsequenzen:
- ein vages Einzugsprotokoll macht das Auszugsprotokoll unbrauchbar. "Wohnzimmer: guter Zustand" beweist gar nichts;
- das Auszugsprotokoll wird erstellt, nachdem der Mieter die Räume geräumt hat, und vor der Schlüsselübergabe. Eine noch möblierte Wohnung verbirgt genau das, was festgestellt werden soll.
Was das für Ihre Verwaltung bedeutet
- Beschreiben Sie Raum für Raum, und datieren Sie Ihre Fotos. Der Detailgrad beim Einzug ist die Obergrenze dessen, was Sie beim Auszug einfordern können.
- Registrieren Sie es zusammen mit dem Vertrag. Es ist derselbe Schritt, innerhalb derselben Einmonatsfrist, und das verleiht ihm seine Kraft.
- Verwenden Sie nicht das Protokoll des vorherigen Mieters. Es beschreibt eine Immobilie, die seitdem gelebt hat.
- Rechnen Sie die Wertminderung ab, bevor Sie einen Betrag festlegen. Ein Einbehalt zum Neuwert bei einem zehn Jahre alten Element wird angefochten — und geht verloren.
Dieses Dokument bestimmt die Freigabe der Mietkaution: Ohne es wird ein Einbehalt angefochten und geht verloren. Es macht auch die Fristen des Vertrags untereinander verbunden, ebenso wie das Jubiläumsdatum einer Indexierung oder die Kündigungsfenster eines 3-6-9-Vertrags.
Dieser Artikel beschreibt die allgemeine Regelung des Übergabeprotokolls bei einem Wohnungsmietvertrag. Die Modalitäten können je nach Region und Vertrag variieren. Er ersetzt nicht die Lektüre Ihres Mietvertrags noch die Beratung durch eine Fachperson zu einer konkreten Situation.