Die Grundsteuer steigt, obwohl sich bei Ihnen nichts geändert hat
Sie wird nicht auf Ihre Miete berechnet, sondern auf das Katastereinkommen, und der Großteil der Rechnung wird von Ihrer Gemeinde bestimmt, nicht von der Region.
Der Steuerbescheid kommt, der Betrag ist gestiegen, und Sie haben nichts geändert: keine Arbeiten, kein neuer Mieter, keine andere Miete. Das ist normal, und es ist das Erste, was man über diese Steuer verstehen muss.
Die Grundsteuer schaut nicht auf Ihre Miete. Sie schaut auch nicht darauf, was die Immobilie Ihnen tatsächlich einbringt. Sie wird auf das Katastereinkommen berechnet, einen theoretischen Mietwert, den die Verwaltung festlegt, und auf Sätze, die drei verschiedene Instanzen getrennt festlegen.
Wie sich die Zahl zusammensetzt
Drei Ebenen, in dieser Reihenfolge:
- das indexierte Katastereinkommen: Ihr KE multipliziert mit dem Indexierungskoeffizienten des Jahres;
- der regionale Grundsatz, angewendet auf diesen Betrag;
- die Gemeinde- und Provinzzuschläge, die noch hinzukommen.
Der regionale Satz ist der einzige der drei, der einfach ist:
| Region | Grundsatz |
|---|---|
| Region Brüssel-Hauptstadt | 1,25 % |
| Wallonien | 1,25 % |
| Flandern | 3,97 % |
Der Unterschied zwischen Flandern und den beiden anderen bedeutet nicht, dass Flandern dreimal so stark besteuert. Die Aufteilung zwischen dem regionalen Anteil und den lokalen Zuschlägen erfolgt dort einfach anders: Entscheidend ist die Summe der drei Ebenen, nie der regionale Satz allein.
Warum sie steigt, ohne dass jemand eine Erhöhung beschlossen hat
Der Indexierungskoeffizient des Katastereinkommens ist für 2026 von 2,2446 auf 2,3 gestiegen. Ihr KE hat sich nicht verändert, Ihre Immobilie auch nicht, aber die Berechnungsgrundlage ist um etwa 2,5 % gestiegen. Jede darüberliegende Ebene wird anschließend auf diesen höheren Betrag angewendet.
Das ist der unauffällige Mechanismus dieser Steuer: Sie steigt von selbst, jedes Jahr, ohne dass eine politische Entscheidung getroffen wird. Beschlossene Erhöhungen kommen noch dazu.
Die Gemeindezuschläge machen den Großteil der Rechnung aus
Das ist der Teil, den Eigentümer am meisten unterschätzen. Der regionale Anteil ist nur ein Ausgangspunkt: Die Gemeinde- und Provinzzuschläge multiplizieren das Ergebnis mit einem Faktor, der je nach Standort etwa zwischen 8 und 10 liegt.
Zwei Immobilien mit identischem Katastereinkommen in zwei benachbarten Gemeinden können also deutlich unterschiedliche Beträge zahlen. Das ist keine Anomalie, das ist die Struktur der Steuer.
Und diese Zuschläge bewegen sich. Für 2026 haben 88 flämische Gemeinden ihre Zuschläge erhöht, gegenüber 6 im Vorjahr; auf frankophoner Seite haben 25 wallonische und 9 Brüsseler Gemeinden dasselbe getan. Ein auf mehrere Gemeinden verteiltes Portfolio erlebt also nicht eine Erhöhung, sondern mehrere, unterschiedlich große.
Nein, Sie können sie nicht dem Mieter auferlegen
Das ist die am häufigsten gestellte Frage, und die Antwort ist in allen drei Regionen dieselbe: Bei einem Hauptwohnsitz-Mietvertrag bleibt die Grundsteuer zulasten des Eigentümers. Das ist keine Marktpraxis, sondern eine zwingende Regel, von der der Vertrag nicht abweichen kann.
In Flandern steht dies schwarz auf weiß in Artikel 6 des Dekrets über die Wohnraummiete, für alle seit dem 1. Januar 2019 geschlossenen Verträge. In Brüssel und Wallonien gilt das Verbot ebenso und in gleicher Weise.
Was zählt, und was viele Vermieter zu spät entdecken: Eine Klausel, die die Grundsteuer trotzdem dem Mieter auferlegt, ist nicht nur unwirksam, sie ist rückforderbar. In Flandern kann der Mieter die Rückerstattung verlangen, und sein Anspruch verjährt nach fünf Jahren. Anders gesagt: Eine aus einer alten Vertragsvorlage übernommene Klausel kann auf einen Schlag fünf Jahre Grundsteuer kosten.
Das Verbot hat eine genaue Grenze: Es betrifft den Hauptwohnsitz-Mietvertrag. Es deckt keinen Gewerbemietvertrag, keine gewöhnlichen Mietverträge, keinen Zweitwohnsitz oder beispielsweise eine Garage ab. Dort wird die Last verhandelt und kann rechtsgültig dem Mieter auferlegt werden.
Was das für Ihre Verwaltung bedeutet
Drei Reflexe, alle drei zeitlich versetzt zum Rest der Mietverwaltung:
- Die Grundsteuer wird nicht im selben Rhythmus indexiert wie die Miete. Die Mietindexierung folgt dem Gesundheitsindex und dem Jubiläumsdatum des Vertrags; die des KE folgt einem jährlichen Steuerkoeffizienten. Beide bewegen sich weder zum gleichen Zeitpunkt noch um denselben Prozentsatz. Unser Mietindexierungstool behandelt die erste, nicht die zweite.
- Der Betrag hängt von der Gemeinde ab, nicht von der Region. Zwei Investitionen allein anhand des regionalen Satzes zu vergleichen, ist irreführend: Der wahre Unterschied liegt lokal. Wir erläutern die Unterschiede zwischen den drei Regionen auf der Seite zu den drei Regionen.
- Lesen Sie Ihre ältesten Verträge erneut durch. Legt einer von ihnen die Grundsteuer für einen Hauptwohnsitz dem Mieter auf, ist die Klausel unwirksam und der Betrag rückforderbar. Das ist einer der Punkte, die ebenso zu prüfen sind wie die Kündigungsfenster eines 3-6-9-Vertrags.
Dieser Artikel beschreibt den allgemeinen Mechanismus der Grundsteuer. Die genannten regionalen Sätze und Gemeindezuschläge gelten für das Steuerjahr 2026; die Zuschläge werden gemeindeweise festgelegt und müssen für die betreffende Immobilie geprüft werden. Er ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson zu einer konkreten Situation.