De 3-6-9-huurovereenkomst, wat de cijfers echt betekenen
Een hoofdverblijfcontract loopt 9 jaar. De 3 en de 6 zijn geen looptijden — het zijn de enige momenten waarop de verhuurder eruit kan stappen.
Iedereen zegt "3-6-9-contract". Bijna niemand tekent een huurovereenkomst van drie jaar.
Het hoofdverblijfcontract wordt gesloten voor negen jaar. Dat is één enkele looptijd, geen drie contracten van drie jaar na elkaar. De 3 en de 6 duiden iets anders aan: de momenten waarop de verhuurder vóór het einde uit het contract kan stappen. De huurder hoeft die data niet af te wachten.
Deze verwarring kost geld in beide richtingen. Een verhuurder die denkt dat zijn contract "afgelopen" is na het derde jaar, laat een opzegtermijn voorbijgaan die zes maanden eerder had moeten worden aangekondigd. Een huurder die denkt drie jaar te moeten blijven, blijft een jaar te lang.
De huurder kan op elk moment vertrekken
In de drie Gewesten kan de huurder van een negenjarig contract op elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Hij hoeft zich niet te verantwoorden en heeft geen enkele datum af te wachten.
De prijs van die vrijheid is een vergoeding, en enkel als hij vroeg vertrekt:
| Vertrek tijdens het | Verschuldigde vergoeding |
|---|---|
| 1e jaar | 3 maanden huur |
| 2e jaar | 2 maanden huur |
| 3e jaar | 1 maand huur |
| 4e jaar en later | geen |
Wat telt is de datum waarop het contract eindigt, niet die waarop de opzegging wordt verstuurd. Een huurder die opzegt in de elfde maand van het eerste jaar, ziet zijn opzegtermijn aflopen tijdens het tweede jaar: dat is twee maanden huur, geen drie. Eén maand verschil in de verzending verandert de factuur.
Na het derde jaar is geen enkele vergoeding meer verschuldigd. De opzegtermijn van drie maanden blijft wel verplicht tot het einde.
De verhuurder heeft niet dezelfde uitgang
Aan de kant van de verhuurder bestaat er geen vrije opzegging. Er zijn drie gronden, en elk heeft zijn eigen tijdvenster.
Eigen bewoning
De verhuurder kan het contract beëindigen om het pand zelf te betrekken, of te laten betrekken door een naaste die de wet opsomt. Dit is de enige grond die geldt op elk moment van het contract, met een opzegtermijn van zes maanden.
Het is ook de meest gecontroleerde grond: de bewoning moet reëel en effectief zijn, en een verhuurder die opzegt om te wonen en het pand vervolgens opnieuw verhuurt, riskeert een schadevergoeding aan de uitgezette huurder.
Belangrijke werken
De verhuurder kan het pand terugnemen voor grote werken, met een opzegtermijn van zes maanden, maar enkel aan het einde van de eerste of de tweede driejarige periode. Hier komen de 3 en de 6 eindelijk in beeld.
Er bestaat een uitzondering wanneer de werken meerdere woningen van hetzelfde gebouw betreffen: dan kan de opzegging tijdens het contract worden gegeven.
Zonder reden, tegen vergoeding
In Brussel en Wallonië kan de verhuurder het contract ook zonder reden beëindigen, enkel aan het einde van de eerste of de tweede driejarige periode, met een opzegtermijn van zes maanden en een vergoeding:
| Opzegging aan het einde van | Opzegtermijn | Vergoeding aan de huurder |
|---|---|---|
| 1e driejarige periode (3e jaar) | 6 maanden | 9 maanden huur |
| 2e driejarige periode (6e jaar) | 6 maanden | 6 maanden huur |
De opzegtermijn van zes maanden is wat deze data bindend maakt: voor een opzegging die ingaat aan het einde van het derde jaar, moet de brief verstuurd worden tijdens het tweede jaar en een half. Na die datum is het venster voor drie jaar gesloten.
Drie Gewesten, drie teksten
Sinds 2018 is het hoofdverblijfcontract geen federale materie meer. Brussel, Wallonië en Vlaanderen hebben elk hun eigen tekst, en "de Belgische huurwet" bestaat niet meer.
Wat gemeenschappelijk blijft in de drie: de looptijd van negen jaar, de opzegtermijn van drie maanden voor de huurder met de vergoedingen van 3, 2 en 1 maand, en de opzegtermijn van zes maanden voor de verhuurder.
Wat verschilt: de gronden die de verhuurder kan inroepen en de tijdvensters waarin hij dat kan doen. Het Vlaamse decreet omkadert de terugname tijdens de eerste driejarige periode onder meer strenger. Voor u een opzegging verstuurt, is de vraag niet "wat zegt de wet" maar "waar ligt het pand".
We bespreken de verschillen per gewest op de pagina over de drie gewesten.
Wat dit verandert voor uw beheer
Een contract van negen jaar bevat minstens vier data die nooit opduiken op het moment dat u eraan denkt:
- het einde van de eerste driejarige periode, en de zes maanden die eraan voorafgaan;
- het einde van de tweede driejarige periode, en zijn zes maanden;
- de verjaardag van de indexering, die niets te maken heeft met de driejarige periodes en berekend wordt op de gezondheidsindex;
- het einde van de negen jaar, dat stilzwijgend verlengt met periodes van drie jaar als niemand actie onderneemt.
Geen van deze termijnen herinnert zichzelf. Ze worden in stilte gemist, en een gemist opzegvenster kost drie jaar.
Dat is precies wat Proporio bewaakt: de data van het contract staan in de fiche van het pand, en de termijn wordt u gemeld voordat de opzegging niet meer haalbaar is. De indexeringsberekening zelf gebeurt via onze tool, op de index van de juiste maand.
Dit artikel beschrijft het algemene regime van het hoofdverblijfcontract. Het vervangt niet de lezing van uw eigen contract, dat gunstiger clausules voor de huurder kan bevatten, noch het advies van een professional over een concrete situatie.