De plaatsbeschrijving, of waarom het ontbreken ervan zich tegen de verhuurder keert
Zonder plaatsbeschrijving bij intrede vermoedt de wet dat de huurder het pand in goede staat heeft ontvangen. De bewijslast verschuift.
Veel verhuurders zien de plaatsbeschrijving als een formaliteit die de huurder beschermt. Het is net andersom: het is het document dat de verhuurder beschermt, en het ontbreken ervan ontwapent hem bijna volledig.
Wat de wet vermoedt wanneer er geen is
Bij ontstentenis van een plaatsbeschrijving bij intrede wordt de huurder vermoed het pand in goede staat te hebben ontvangen. Hij zal het dus in die staat moeten teruggeven, en alles wat daarvan afwijkt, wordt geacht normale slijtage te zijn.
Concreet verschuift de bewijslast naar de verhuurder: het is aan hem om met andere middelen — gedateerde foto's, facturen, getuigenissen — aan te tonen dat een schade niet bestond bij de intrede. Dat is een zeer moeilijk te leveren bewijs, en in de praktijk wordt het inhouden van om het even wat op de waarborg vrijwel onmogelijk zodra de huurder het betwist.
Een verhuurder zonder plaatsbeschrijving bij intrede kan nauwelijks huurschade vorderen. Dat is geen sanctie: het is het mechanische gevolg van een vermoeden dat hij niets heeft om te weerleggen.
Wat ze tegenstelbaar maakt
Drie voorwaarden, en alle drie tellen mee:
- ze is tegensprekelijk — opgesteld door beide partijen, of door een expert die beide hebben aangesteld. Een document opgesteld door de verhuurder alleen geldt niet als plaatsbeschrijving;
- ze wordt bij het contract gevoegd;
- ze wordt geregistreerd, samen met het contract, binnen de maand na de ondertekening.
Dit geheel geeft haar officiële waarde bij een geschil. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving die nooit geregistreerd werd, heeft niet de kracht die men eraan toeschrijft.
Normale slijtage of huurschade
Dit is de grens die bepaalt wie betaalt, en ze is gunstiger voor de huurder dan de meeste verhuurders denken.
De huurder is enkel aansprakelijk voor de schade die hij heeft veroorzaakt, door nalatigheid of fout. Slijtage door tijd en normaal gebruik van het pand blijft ten laste van de verhuurder.
Het duidelijkste voorbeeld is de schilderwerken: na negen jaar bewoning is het normaal dat de eigenaar herschildert, en dat wordt niet aan de huurder gefactureerd. Diezelfde muur met tien niet-opgevulde pluggaten is dan weer geen slijtage.
| Ten laste van wie | |
|---|---|
| Verweerde verf na meerdere jaren | verhuurder |
| Niet-opgevulde gaten, vlekken, brandplekken | huurder |
| Verouderde badkamervoegen | verhuurder |
| Schimmel door gebrek aan ventilatie | huurder |
| Toestel op het einde van zijn levensduur | verhuurder |
| Toestel kapot door verkeerd gebruik | huurder |
De veroudering is de factor die men vergeet af te trekken: een element dat door de huurder is beschadigd maar al tien jaar oud was, wordt niet aan nieuwwaarde gefactureerd. Men trekt de al verbruikte levensduur af.
Pas bij de uittrede leest men het verschil
De plaatsbeschrijving bij uittrede heeft enkel waarde in vergelijking met die bij intrede. Het is deze vergelijking, en niets anders, die de huurschade vaststelt en de vrijgave van de waarborg in gang zet.
Vandaar twee praktische gevolgen:
- een vage plaatsbeschrijving bij intrede maakt die bij uittrede onbruikbaar. "Woonkamer: goede staat" bewijst helemaal niets;
- de plaatsbeschrijving bij uittrede gebeurt nadat de huurder de plaats heeft leeggemaakt, en vóór de overhandiging van de sleutels. Een nog gemeubileerde woning verbergt precies wat men wil vaststellen.
Wat dit verandert voor uw beheer
- Beschrijf ruimte per ruimte, en dateer uw foto's. Het detailniveau bij intrede is het plafond van wat u bij uittrede kunt claimen.
- Registreer ze samen met het contract. Het is dezelfde stap, binnen dezelfde termijn van een maand, en dat geeft haar kracht.
- Hergebruik niet de plaatsbeschrijving van de vorige huurder. Ze beschrijft een pand dat sindsdien geleefd heeft.
- Reken de veroudering af vóór u een bedrag opgeeft. Een inhouding aan nieuwwaarde op een element van tien jaar wordt betwist, en verloren.
Dit document bepaalt de vrijgave van de huurwaarborg: zonder haar wordt een inhouding betwist en verloren. Het maakt de termijnen van het contract ook onderling verbonden, net als de verjaardag van een indexering of de opzegvensters van een 3-6-9-contract.
Dit artikel beschrijft het algemene regime van de plaatsbeschrijving bij een woninghuurcontract. De modaliteiten kunnen verschillen per Gewest en per contract. Het vervangt niet de lezing van uw contract noch het advies van een professional over een concrete situatie.