Een huurprijs indexeren, en de twee data die bijna iedereen door elkaar haalt
De formule past in één regel. De fout zit elders: twee verschillende data sturen de startindex en de verjaardag aan.
De indexering van een huurprijs is geen percentage dat u toepast. Het is een verhouding tussen twee waarden van een index, op twee precieze momenten. En het is de keuze van die twee momenten, niet de berekening, die bijna alle fouten veroorzaakt.
De formule
Ze staat in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de wet van 6 augustus 1993 en verduidelijkt door het koninklijk besluit van 24 december 1993:
Geïndexeerde huur = basishuur × (gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag ÷ gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening van het contract)
Drie dingen om te onthouden:
- de basishuur is die van het oorspronkelijke contract, nooit de geïndexeerde huur van vorig jaar. De geïndexeerde huur opnieuw indexeren stapelt de verhoging op en laat ze elk jaar een beetje afwijken;
- de index is de gezondheidsindex, niet de consumptieprijsindex. Dat is de prijsindex waaruit tabak, alcohol, benzine en diesel zijn weggelaten;
- u neemt altijd de voorafgaande maand, nooit de maand zelf. De index van een maand wordt pas na die maand gepubliceerd.
De twee data, en waarom ze verschillen
Hier zit de kern van de zaak.
De startindex, in de noemer, is die van de maand vóór de ondertekening van het contract.
De verjaardag, die de teller en het recht om te indexeren bepaalt, wordt gestuurd door de datum van inwerkingtreding van het contract.
Wanneer beide samenvallen, merkt niemand iets. Maar een contract getekend op 12 maart met inwerkingtreding op 1 mei heeft een startindex van februari en een verjaardag op 1 mei. April gebruiken in de noemer, of indexeren in maart, geeft een foute huurprijs — en niemand kan die verdedigen.
| Wat ze bepaalt | Waarvoor ze dient | |
|---|---|---|
| Startindex | de maand vóór de ondertekening | de noemer, vast voor de hele duur van het contract |
| Verjaardag | de datum van inwerkingtreding | wanneer u mag indexeren, en welke index in de teller |
Het contract kan een clausule bevatten die deze punten verduidelijkt. Zij heeft voorrang: herlees ze vóór u rekent.
De indexering is niet automatisch
Ze is een recht, geen automatisch gevolg. Er gebeurt niets als de verhuurder niets doet: hij moet ze schriftelijk aanvragen, en de huur verandert pas vanaf die aanvraag.
En hier speelt de regel die het meest kost: de aanvraag werkt slechts drie maanden terug. Een verhuurder die in november merkt dat hij drie jaar niet heeft geïndexeerd, krijgt geen drie jaar terug. Hij krijgt drie maanden terug.
De rest is niet recupereerbaar. Dat is geen straf, het is het gevolg van een recht dat niet wordt uitgeoefend.
Wat de indexering kan blokkeren
Twee voorwaarden, los van de berekening.
Het EPC/PEB-certificaat. Sinds 2022 hebben de drie Gewesten beperkingen ingevoerd die verband houden met de energieprestatie, en die zijn sindsdien uit elkaar gegroeid: Wallonië heeft de koppeling tussen het label en het recht om te indexeren losgelaten in november 2023, Brussel behoudt ze. We bespreken deze verschillen in het artikel over EPC/PEB per gewest.
De overhandiging van het certificaat aan de huurder. Regel gemeenschappelijk aan de drie Gewesten: om te indexeren moet u over een geldig certificaat beschikken en het hebben meegedeeld. Een verhuurder die het nooit heeft overhandigd, riskeert dat zijn indexering wordt betwist, ongeacht de klasse van het pand.
Wat dit verandert voor uw beheer
- Noteer de datum van inwerkingtreding, niet enkel die van de ondertekening. Zij is bepalend, en zij is degene die men vergeet over te dragen.
- Bewaar de basishuur apart. Na vijf indexeringen weet niemand nog wat de oorspronkelijke huur was, en toch staat die in de noemer van elke berekening.
- Verstuur de aanvraag binnen de drie maanden. Na die termijn is elke verstreken maand definitief verloren.
- Bewaar het bewijs van overhandiging van het certificaat. Het is dit document, en niet het certificaat zelf, dat uw recht beschermt.
Onze huurindexeringstool doet de berekening op basis van de twee data en de index van de juiste maand. Wat ze niet kan doen, is u aan de verjaardag herinneren: precies dat soort termijn houdt Proporio bij in de fiche van het pand, naast de opzegvensters van een 3-6-9-contract.
Dit artikel beschrijft het algemene mechanisme van de huurindexering voor woningen. De beperkingen die verband houden met de energieprestatie evolueren en verschillen per Gewest: controleer welke van toepassing zijn op uw pand. Het vervangt niet de lezing van uw contract noch het advies van een professional.