Het energieprestatiecertificaat is geen score, het zijn drie scores die niet vergelijkbaar zijn
Eenzelfde woning krijgt niet dezelfde klasse in Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Drie methodes, drie schalen, en verplichtingen die uiteenlopen.
Een eigenaar met een appartement in Ukkel en een ander in Leuven zal u gerust vertellen dat "het eerste een D is en het tweede een C". Dat klopt niet, of beter: het betekent niets. Deze twee letters komen niet uit dezelfde berekening, volgen niet dezelfde schaal en openen niet dezelfde verplichtingen.
Het energieprestatiecertificaat is een gewestelijke bevoegdheid. Er bestaat geen Belgisch certificaat: er is een Brussels EPB-certificaat, een Waals PEB-certificaat en een Vlaams EPC-attest.
Eén certificaat, drie methodes
De drie Gewesten certificeren hetzelfde, de energieprestatie van een woning, maar met hun eigen protocollen, hun eigen software en hun eigen klassendrempels. Het gevolg is rechtstreeks: twee labels van twee verschillende Gewesten vergelijken heeft geen zin, en een certificateur erkend in één Gewest is dat niet in een ander.
Wat wel overal identiek is:
| Geldigheidsduur | 10 jaar in de drie Gewesten |
| Op het moment van de advertentie | het certificaat moet al bestaan, en de energie-informatie moet in de advertentie staan |
| Bij werken | de geldigheid kan onderbroken worden; het certificaat opnieuw opmaken na een renovatie is wat de werkelijk bereikte klasse laat verschijnen |
In Brussel bestaat de verplichting sinds 2011 voor elke woning van minstens 18 m².
Het punt dat verhuurders het vaakst missen, is de timing: het certificaat moet in bezit zijn vóór de publicatie van de advertentie, niet vóór de ondertekening van het contract. Een pand online gezet zonder certificaat is al in overtreding, zelfs als er nooit een huurder wordt gevonden.
De koppeling met indexering is veranderd, en loopt uiteen
Dit is waar de drie Gewesten het meest van elkaar zijn afgeweken, en waar de circulerende informatie het vaakst verouderd is.
In Wallonië bepaalt het EPC/PEB-label sinds november 2023 niet langer het recht om te indexeren. Het mechanisme dat de klasse koppelde aan het indexeringsrecht is afgeschaft: de indexering wordt berekend zonder naar het label te kijken.
In Brussel bestaat de koppeling nog steeds. De ordonnantie van 11 oktober 2022, die de indexering van energieverslindende woningen plafonneert, blijft van kracht: de klasse speelt dus nog altijd mee in de berekening.
In Vlaanderen is het regime anders dan de twee voorgaande en volgt het zijn eigen logica.
De gemeenschappelijke regel past in één zin en geldt overal: om te indexeren moet u over een geldig certificaat beschikken en het aan de huurder hebben meegedeeld. Een verhuurder die het certificaat nooit heeft overhandigd, riskeert dat zijn indexering wordt betwist, ongeacht de klasse.
Onze huurindexeringstool behandelt de gezondheidsindex en de verjaardag van het contract. De plafonnering gekoppeld aan de klasse hangt dan weer af van het Gewest en het jaar: dat is het punt om te controleren vóór u een indexeringsbrief verstuurt.
Nee, men verbiedt u nog niet om een energieverslindende woning te verhuren
Dit is de meest verspreide en de meest foutieve bewering. Men leest regelmatig dat een slecht gescoorde woning niet langer verhuurd mag worden. Vandaag mag in Brussel een woning met label G legaal verhuurd worden, op voorwaarde dat het certificaat bestaat en geldig is.
Wat wel klopt, is dat een geleidelijk tijdschema is aangenomen: het Brusselse doel is om het volledige woningbestand tegen 2033 onder 275 kWh/m²/jaar te brengen, en tegen 2045 onder 150 kWh/m²/jaar. Dit zijn renovatietermijnen, geen onmiddellijk verhuurverbod.
De nuance is niet cosmetisch. Tussen "u mag niet meer verhuren" en "u moet tegen een bepaalde datum gerenoveerd hebben" zit een volledige investeringsbeslissing: in paniek verkopen, of werken plannen over meerdere jaren spreiden.
De tijdschema's van de drie Gewesten zijn noch identiek noch vast, en veel online content kondigt termijnen aan als verworven terwijl ze aangekondigd, besproken of al gewijzigd zijn. Voor een beslissing van dit belang is de te raadplegen bron het portaal van het betrokken Gewest, niet een blogartikel — ook dit niet.
Wat dit verandert voor uw beheer
- Eén certificaat per pand, met zijn einddatum. Tien jaar gaan snel voorbij, en een verlopen certificaat ontdekt men op het slechtste moment: wanneer een advertentie wordt gepubliceerd en de vorige huurder al vertrokken is.
- Vergelijk labels niet tussen Gewesten. Om tussen twee panden in uw portefeuille te kiezen, is het verbruik in kWh/m²/jaar vergelijkbaar, de letter niet.
- Bewaar het bewijs van overhandiging aan de huurder. Het is dit document, en niet het certificaat zelf, dat uw indexeringsrecht beschermt.
- Maak het certificaat opnieuw op na werken. Zolang dat niet gebeurd is, blijft uw pand officieel in zijn oude klasse, met de gevolgen van dien.
De renovatietermijnen worden in jaren geteld, wat ze gemakkelijk maakt om uit te stellen en te vergeten. Dat is precies het soort datum dat Proporio bijhoudt in de fiche van het pand, naast die van het contract, met de opzegvensters van een 3-6-9-contract en de onroerende voorheffing.
Dit artikel beschrijft het algemene kader van het energieprestatiecertificaat in de drie Gewesten. De renovatietermijnen evolueren: controleer bij het betrokken Gewest welke termijnen op uw pand van toepassing zijn vóór u een beslissing neemt. Het vervangt niet het advies van een professional over een concrete situatie.