De huurwaarborg, twee of drie maanden naargelang het Gewest en de vorm
Het plafond hangt af van het Gewest EN van de manier waarop de waarborg wordt samengesteld. En in Brussel kost te laat teruggeven u geld.
Er bestaat geen uniek "wettelijk bedrag" voor de huurwaarborg in België. Het plafond hangt af van twee zaken tegelijk: het Gewest waar het pand ligt, en de manier waarop de waarborg wordt samengesteld. Drie maanden vragen waar het plafond twee is, maakt de clausule niet-tegenstelbaar voor het overschot.
De plafonds
| Gewest | Geblokkeerde rekening | Bankwaarborg of OCMW |
|---|---|---|
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | 2 maanden | 2 maanden |
| Wallonië | 2 maanden | 3 maanden |
| Vlaanderen | 2 maanden | 3 maanden |
Brussel heeft zijn plafond op twee maanden ongeacht de methode gebracht bij de hervorming van het huurcontract van maart 2024. In Wallonië en Vlaanderen blijft het onderscheid bestaan: twee maanden als de huurder het bedrag op een geblokkeerde rekening stort, drie maanden voor een progressieve bankwaarborg of een waarborg via het OCMW.
De logica achter dit verschil verdient het begrepen te worden in plaats van ondergaan: een waarborg die de huurder niet in één keer moet voorschieten, mag hoger zijn, omdat ze hem niet vraagt om twee maanden huur te mobiliseren op het moment zelf dat hij verhuist.
Het plafond wordt berekend op de huur exclusief kosten.
De geblokkeerde rekening, en wat ze vrijgeeft
De meest voorkomende vorm: de huurder stort het bedrag op een rekening geopend op zijn naam, bij een bank, en de fondsen worden bevroren voor de hele duur van het contract.
Het punt dat beide partijen vaak te laat ontdekken: deze rekening wordt enkel vrijgegeven met het akkoord van beide partijen, of bij gebrek daaraan door een gerechtelijke beslissing. Geen van beiden kan er alleen aan raken. Een verhuurder die meent inhoudingen te moeten doen en een huurder die dat betwist, blokkeren dus het volledige bedrag, met inbegrip van het deel waarover niemand discussieert.
Vandaar een eenvoudige en doeltreffende praktijk: het onbetwiste deel meteen vrijgeven, en enkel het werkelijk betwiste bedrag in afwachting houden.
In Brussel heeft vertraging een prijs
De hervorming van maart 2024 voegde een verplichting toe die veel verhuurders nog niet kennen: de waarborg moet worden vrijgegeven binnen de twee maanden na het vertrek van de huurder.
Na die termijn wordt de vertraging bestraft met 10 % van de maandelijkse huur per maand vertraging. Dat is geen symbolische straf: op een huur van 900 euro kost zes maanden vertraging 540 euro, ongeacht of de inhoudingen gegrond zijn.
De verplichting betreft het niet tijdig teruggeven, niet het al dan niet gelijk hebben ten gronde. Een verhuurder die echte inhoudingen moet doen, heeft er dus belang bij snel te handelen, niet om het te laten aanslepen.
Wat een inhouding rechtvaardigt
Niets wordt ingehouden op basis van een indruk. Een inhouding wordt bewezen, en ze wordt bewezen door de vergelijking tussen de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij uittrede. Zonder plaatsbeschrijving bij intrede vermoedt de wet dat het pand in goede staat werd ontvangen, en wordt de inhouding vrijwel onverdedigbaar — dat is het onderwerp van het artikel over de plaatsbeschrijving.
Twee herinneringen die de meeste geschillen vermijden:
- normale slijtage is nooit ten laste van de huurder;
- veroudering wordt afgetrokken: een beschadigd maar reeds oud element wordt niet aan nieuwwaarde gefactureerd.
Onbetaalde huur daarentegen wordt zonder principiële moeilijkheid ingehouden — ze wordt bewezen door de rekening, niet door een expertise.
Wat dit verandert voor uw beheer
- Controleer het plafond vóór u opstelt. Het hangt af van het Gewest en de gekozen vorm; een clausule boven het plafond houdt geen stand voor het overschot.
- Koppel de overhandiging van de sleutels niet aan de vrijgave van de waarborg. Dit zijn twee afzonderlijke handelingen, en ze aan elkaar koppelen versnelt niets.
- Zet in Brussel een herinnering op twee maanden. Het is het enige Gewest waar niet-handelen een prijskaartje krijgt.
- Geef het onbetwiste deel meteen vrij. Het is niet van u, en het inhouden verzwakt uw positie voor de rest.
Twee maanden na een verhuizing is precies het soort termijn dat in stilte wordt gemist — net als de opzegvensters van een 3-6-9-contract of de verjaardag van een indexering.
Dit artikel beschrijft het algemene regime van de huurwaarborg bij een woninghuurcontract. De plafonds en termijnen verschillen per Gewest en evolueren: controleer welke van toepassing zijn op uw pand. Het vervangt niet de lezing van uw contract noch het advies van een professional.